Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location. La classe F suivra le 1er janvier 2028, puis la classe E le 1er janvier 2034. Pour un bailleur pressé par ces échéances, le chauffage est souvent le poste qui pèse le plus lourd dans le calcul du DPE, donc le levier le plus direct pour remonter d'une classe. Mais remplacer une chaudière ne suffit pas toujours : dans un logement mal isolé, la pompe à chaleur la plus performante ne rattrapera pas seule des murs et des combles qui laissent filer la chaleur.
Ce guide fait le point sur le calendrier réglementaire en vigueur dans l'Aude, sur ce que le remplacement d'une chaudière fioul ou gaz ancienne par une pompe à chaleur peut réellement changer sur l'étiquette, et sur l'ordre des travaux à respecter pour ne pas dépenser sans résultat.
Le calendrier d'interdiction de location selon la classe DPE
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fixé un calendrier progressif qui exclut les logements les plus énergivores du marché locatif. Il s'applique en France métropolitaine et repose sur la notion de décence énergétique : un logement qui dépasse le seuil fixé par la loi n'est plus considéré comme décent, et ne peut donc plus être loué.
| Échéance | Classe DPE concernée | Effet |
|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | Seuil de 450 kWh/m²/an d'énergie finale | Interdiction des logements les plus extrêmes, avant même le seuil de la classe G |
| 1er janvier 2025 | Classe G | Interdiction de location (en vigueur) |
| 1er janvier 2028 | Classe F | Interdiction de location prévue par la loi actuelle |
| 1er janvier 2034 | Classe E | Interdiction de location prévue par la loi actuelle |
Source : loi n°2021-1104 du 22 août 2021 (loi Climat et Résilience), article L173-2 du code de la construction et de l'habitation.
Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G du parc privé subissent en plus un gel des loyers : impossible d'augmenter le loyer entre deux locataires, ni au renouvellement du bail, tant que le logement reste dans ces classes. Le ministère de la Transition écologique détaille ce dispositif sur sa page consacrée aux passoires énergétiques et au gel des loyers.
Ce qui change concrètement pour un bail en cours
Ces seuils s'appliquent aux nouveaux contrats de location, ainsi qu'aux baux renouvelés ou tacitement reconduits à leur échéance. Un bail en cours, signé avant le basculement d'une classe, n'est pas rompu automatiquement le jour J. La contrainte s'impose au moment du renouvellement ou d'une nouvelle mise en location.
Concrètement, un bailleur dont le logement est classé F aujourd'hui peut continuer à le louer au locataire actuel jusqu'au terme du bail. Mais il ne pourra plus le relouer, ni renouveler ce bail, après le 1er janvier 2028, sauf à avoir fait les travaux nécessaires avant cette date.
Le cas particulier des copropriétés
Un bailleur en copropriété n'est pas seul décisionnaire : les travaux qui touchent à l'enveloppe du bâtiment ou au chauffage collectif dépendent d'un vote en assemblée générale. La loi en tient compte : un juge ne peut pas imposer de travaux à un copropriétaire bailleur qui démontre avoir fait toutes les diligences nécessaires, sans parvenir à faire voter les travaux par le syndicat.
Cette tempérance ne dispense pas d'agir. Elle protège le bailleur de bonne foi qui s'est heurté à un blocage collectif, pas celui qui n'a rien tenté. Service-Public.fr résume les obligations du bailleur face à ce calendrier dans sa fiche « Propriétaires bailleurs : les passoires thermiques les moins bien isolées ne peuvent plus être mises en location ».
Un assouplissement en discussion, pas encore voté
À la date de publication de cet article, le calendrier ci-dessus reste le droit en vigueur. Un projet de loi porté par le gouvernement, présenté en avril 2026 et parfois désigné sous le nom de « Logement retrouvé », prévoit d'assouplir l'échéance de 2028 pour la classe F : un délai supplémentaire pourrait être accordé aux bailleurs qui engagent réellement des travaux de rénovation, notamment en copropriété.
Ce texte a été voté par le Sénat le 8 juillet 2026, mais il n'est pas encore promulgué et son contenu peut encore évoluer au fil de la navette parlementaire. Un bailleur ne doit pas fonder sa décision sur cet assouplissement tant qu'il n'est pas définitivement adopté. Nous recommandons de vérifier l'état du texte sur Légifrance avant toute décision d'investissement.
Les départements et régions d'outre-mer suivent, pour leur part, un calendrier décalé fixé par décret, dont les dates diffèrent de celles applicables dans l'Aude et le reste de la métropole. Un bailleur possédant un bien en outre-mer doit vérifier les échéances propres à son territoire.
Comment le DPE est calculé, et pourquoi le chauffage pèse aussi lourd
Depuis juillet 2021, le DPE utilise la méthode dite 3CL-DPE, calculée sur les caractéristiques physiques du logement (isolation, menuiseries, système de chauffage, ventilation) et non plus sur les factures déclarées par l'occupant. Cette méthode conventionnelle additionne cinq usages : le chauffage, l'eau chaude sanitaire, le refroidissement, l'éclairage et les auxiliaires (pompes, ventilateurs).
Le poids réel du chauffage dans la facture
Selon les chiffres clés du logement de l'ADEME, repris des données du ministère de la Transition écologique, le chauffage représente à lui seul près des deux tiers de la consommation d'énergie d'un ménage. C'est de loin le premier poste, loin devant l'eau chaude sanitaire ou l'électroménager. Mécaniquement, c'est aussi le poste qui pèse le plus dans le calcul du DPE.
Chaque énergie est ensuite convertie en énergie primaire grâce à un coefficient propre à l'agent énergétique : le fioul et le gaz sont comptés avec un coefficient proche de 1, tandis que l'électricité applique un coefficient distinct qui reflète les pertes de production et de transport du réseau.
Le coefficient électricité, un paramètre qui a bougé en 2026
Ce coefficient a justement changé au 1er janvier 2026 : il est passé de 2,3 à 1,9 pour l'électricité. Ce changement améliore mécaniquement l'étiquette de tous les logements chauffés à l'électricité, sans le moindre euro de travaux. Il joue en particulier pour la climatisation réversible utilisée comme chauffage principal : notre article sur le gain de classe DPE grâce à la climatisation réversible détaille ce mécanisme et son impact chiffré.
Le sujet de cet article est différent : il concerne le bailleur qui chauffe encore au fioul ou au gaz avec un équipement ancien, et qui envisage de basculer vers une pompe à chaleur air/eau raccordée à des radiateurs ou un plancher chauffant existants.
Ce que rapporte le remplacement d'une chaudière par une pompe à chaleur
Une chaudière fioul ou gaz ancienne, souvent installée avant les normes de condensation, affiche un rendement de production plus faible qu'un équipement récent. Combinée à un coefficient de conversion proche de 1, elle pèse lourd dans le bilan énergie primaire du DPE.
Une pompe à chaleur air/eau restitue en moyenne 3 à 4 kWh de chaleur pour 1 kWh d'électricité consommée (COP ou SCOP selon la saison). Même après application du coefficient électricité de 1,9, l'énergie primaire résultante reste, dans la majorité des cas, nettement inférieure à celle d'une vieille chaudière fioul ou gaz équivalente.
C'est pour cette raison que le remplacement de chaudière par une pompe à chaleur figure parmi les gestes isolés qui font le plus bouger une étiquette DPE, notamment pour un logement chauffé au fioul en zone rurale de l'Aude. Le gain de classe dépend cependant de l'état de l'isolation, de la surface et du système d'émission existant : nous ne pouvons pas annoncer de gain garanti avant d'avoir étudié le logement concerné.
PAC air/eau ou PAC air/air : ne pas confondre les deux leviers
La pompe à chaleur air/eau remplace un générateur de chauffage central : elle se raccorde aux radiateurs ou au plancher chauffant déjà en place, ou nécessite leur adaptation. C'est le sujet de cet article.
La pompe à chaleur air/air, plus connue sous le nom de climatisation réversible, diffuse l'air chaud ou froid directement dans les pièces, sans réseau hydraulique. Les deux équipements améliorent le DPE par des mécanismes différents. Notre article remplacer une chaudière gaz par une pompe à chaleur détaille les critères techniques propres à la filière air/eau : puissance, température de départ d'eau, compatibilité avec les émetteurs existants.
Les limites : une PAC seule ne sauve pas une passoire mal isolée
Le DPE ne mesure pas seulement le générateur de chauffage. Il calcule aussi les déperditions thermiques de l'enveloppe : murs, toiture, plancher bas, fenêtres. Un logement très mal isolé a des besoins de chauffage élevés, quel que soit l'équipement installé pour les couvrir.
Dans un logement aux combles non isolés et aux murs anciens, une pompe à chaleur fonctionne davantage à charge élevée, avec des cycles plus fréquents. Le SCOP réel constaté sur place s'écarte alors du SCOP annoncé en laboratoire. Le gain de classe DPE obtenu par le seul changement de générateur peut rester limité si l'enveloppe reste très dégradée.
Pour un logement classé G avec une isolation très faible, il n'est pas rare qu'un simple changement de chaudière ne suffise pas à franchir le seuil de la classe F, encore moins celui de la classe E. C'est une réalité technique, pas une réserve commerciale : mieux vaut le savoir avant d'engager des frais.
L'ordre logique des travaux et le rôle de l'audit énergétique
L'ADEME et les conseillers France Rénov' recommandent un ordre de priorité assez constant : traiter d'abord l'enveloppe (isolation des combles, des murs, des fenêtres), puis dimensionner le système de chauffage sur des besoins réduits, puis vérifier la ventilation. Un générateur surdimensionné pour un logement mal isolé coûte plus cher à l'achat et fonctionne moins efficacement qu'un équipement bien calibré sur une enveloppe déjà performante.
Audit énergétique : une obligation de vente, pas de location
Il faut distinguer deux documents souvent confondus. Le DPE est obligatoire pour toute vente ou location. L'audit énergétique réglementaire, lui, n'est obligatoire que lors de la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, conformément à l'article L.126-28-1 du code de la construction et de l'habitation. Il n'est pas exigé pour la simple mise en location.
Cet audit, réalisé par un auditeur certifié indépendant, propose un scénario de travaux chiffré pour améliorer l'étiquette, en une ou plusieurs étapes. Un bailleur qui n'est pas en train de vendre n'y est pas obligé, mais peut y avoir intérêt pour prioriser ses travaux avant l'échéance de 2028 : c'est un choix de gestion, pas une contrainte légale dans son cas.
Le parcours accompagné pour une rénovation globale
Si le projet vise plusieurs gestes combinés (isolation et chauffage), le parcours accompagné de MaPrimeRénov' impose le passage par un Accompagnateur Rénov' agréé, chargé d'aider à monter le dossier et de viser un gain d'au moins deux classes énergétiques. Ce parcours est distinct d'un simple remplacement de chaudière en geste isolé, qui suit ses propres règles d'éligibilité.
Sur le volet chauffage proprement dit, le chiffrage d'un remplacement de chaudière par une pompe à chaleur air/eau se fait avec un professionnel certifié RGE, qui étudie le dimensionnement, la compatibilité avec les émetteurs existants et l'éligibilité aux aides.
Les aides mobilisables pour un bailleur
Un propriétaire bailleur qui remplace sa chaudière par une pompe à chaleur air/eau peut, selon son profil de revenus et la nature du logement, mobiliser plusieurs dispositifs cumulables :
- MaPrimeRénov', gérée par l'Anah, ouverte aux propriétaires bailleurs sous conditions de plafond de loyer et d'engagement de location. Le montant dépend des revenus du foyer fiscal et du type de pompe à chaleur installée.
- Les certificats d'économies d'énergie (CEE), dont le Coup de pouce chauffage, versés par les fournisseurs d'énergie et cumulables avec MaPrimeRénov' sous conditions.
- L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), qui permet de financer le reste à charge sans intérêts.
- La TVA à taux réduit de 5,5 % sur la fourniture et la pose d'une pompe à chaleur air/eau, applicable dans un logement de plus de deux ans, dès lors que les travaux sont réalisés par une entreprise.
L'accès à ces aides suppose de passer par une entreprise certifiée RGE pour l'installation. Notre page MaPrimeRénov' dans l'Aude détaille les profils de revenus, les montants applicables et les démarches.
Les montants exacts dépendent de la situation de chaque foyer et évoluent régulièrement. Nous invitons chaque bailleur à faire vérifier son éligibilité précise avant d'engager des travaux, plutôt que de se fier à un chiffre générique.
FAQ : DPE, location et remplacement de chauffage
Peut-on encore louer un logement classé G en 2026 ?
Non. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à la location, pour un nouveau bail comme pour un renouvellement ou une reconduction tacite. C'est le droit en vigueur en France métropolitaine.
Un logement classé F peut-il encore être loué en 2026 ?
Oui, en 2026 un logement classé F reste louable. L'interdiction est prévue au 1er janvier 2028 par la loi actuelle. Un projet d'assouplissement est en discussion au Parlement, mais il n'est pas encore promulgué à ce jour.
Que se passe-t-il pour un bail en cours dans un logement classé F ou G ?
Un bail signé avant le basculement de classe n'est pas rompu automatiquement. La contrainte s'applique aux nouveaux contrats et aux baux renouvelés ou tacitement reconduits à leur échéance, pas à un contrat déjà en cours d'exécution.
Remplacer sa chaudière suffit-il à sortir un logement de la classe G ?
Cela dépend fortement de l'isolation du logement. Le remplacement d'une chaudière fioul ou gaz ancienne par une pompe à chaleur air/eau peut faire gagner une à plusieurs classes, mais dans un logement très mal isolé, ce seul geste peut ne pas suffire à franchir le seuil visé. Une étude du cas précis reste nécessaire.
Quelle est la différence entre le DPE et l'audit énergétique ?
Le DPE est un diagnostic obligatoire pour toute vente ou location, qui attribue une étiquette de A à G. L'audit énergétique réglementaire est un document plus détaillé, obligatoire uniquement lors de la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé E, F ou G. Il n'est pas exigé pour une simple mise en location.
Une pompe à chaleur air/eau fait-elle gagner combien de classes au DPE ?
Il n'existe pas de chiffre garanti valable pour tous les logements. Le gain dépend du système remplacé, de l'isolation existante et de la surface. Une chaudière fioul ancienne remplacée par une pompe à chaleur bien dimensionnée figure toutefois parmi les gestes isolés qui font le plus progresser l'étiquette.
Quelles aides pour un bailleur qui remplace sa chaudière par une pompe à chaleur ?
MaPrimeRénov' pour propriétaires bailleurs, les certificats d'économies d'énergie (Coup de pouce chauffage), l'éco-PTZ et la TVA à 5,5 % sont cumulables sous conditions, à condition de passer par une entreprise certifiée RGE.
Le calendrier d'interdiction de location des DPE F et G va-t-il être reporté ?
Un projet de loi voté par le Sénat le 8 juillet 2026 prévoit un assouplissement de l'échéance 2028 pour les bailleurs engagés dans des travaux. Ce texte n'est pas encore promulgué à la date de publication de cet article. Le calendrier actuel reste donc le droit applicable tant qu'il n'a pas changé.
Les départements d'outre-mer suivent-ils le même calendrier ?
Non. Un calendrier décalé, fixé par décret, s'applique aux départements et régions d'outre-mer. Un bailleur possédant un bien hors de métropole doit vérifier les échéances propres à son territoire, distinctes de celles applicables dans l'Aude.
Article rédigé par l'équipe Raynier Entreprise, installateurs certifiés RGE QUALIPAC à Carcassonne depuis 1987. Publié le 20 août 2026.