Un dégât des eaux en copropriété déclenche immédiatement une question : qui va payer ? La réponse dépend de l'origine du sinistre (parties communes ou privatives), de son montant, et du contrat d'assurance de chacun. La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble), entrée en vigueur en 2018 et régulièrement mise à jour, simplifie considérablement ce processus pour les sinistres courants. Comprendre son fonctionnement vous évite des semaines de litige avec votre syndic ou votre voisin. Ce guide détaille les règles applicables en 2026, les démarches à suivre, et quand faire appel à un plombier professionnel pour sécuriser votre dossier.
Qu'est-ce que la convention IRSI et à qui s'applique-t-elle ?
La convention IRSI est un accord entre les compagnies d'assurance membres du FFSA (Fédération Française de l'Assurance) et du GEMA (Groupement des Entreprises Mutuelles d'Assurance). Elle définit des règles uniformes pour la gestion des sinistres impliquant plusieurs assureurs dans un immeuble en copropriété ou en location.
Elle s'applique aux sinistres dont le montant estimé de dommages est inférieur à 5 000 € HT pour les personnes physiques (particuliers). Au-delà de ce seuil, chaque assureur gère le dossier selon les règles de droit commun, avec désignation possible d'un expert judiciaire. La convention IRSI ne s'applique pas aux locaux commerciaux ni aux sinistres causés par une catastrophe naturelle.
Depuis 2018, la convention distingue clairement deux niveaux de prise en charge selon le montant du sinistre, ce qui a considérablement réduit les délais d'indemnisation pour les petits sinistres courants.
Les deux seuils de la convention IRSI : comment fonctionnent-ils ?
Sinistre inférieur à 1 600 € HT : l'assureur du lésé prend tout en charge
Pour un dégât des eaux dont le montant total des dommages est estimé à moins de 1 600 € HT, c'est l'assurance multirisque habitation (MRH) de la victime (le copropriétaire ou locataire qui subit les dommages) qui indemnise directement. Aucune recherche de responsabilité n'est effectuée à ce niveau. L'assureur de la victime indemnise sans se retourner contre l'assureur de l'auteur supposé du sinistre.
Concrètement : votre voisin du dessus a une fuite de sa baignoire qui abîme votre plafond pour 900 €. Vous déclarez le sinistre à votre propre assurance, qui vous indemnise. Elle ne se retourne pas contre l'assurance de votre voisin. Cela évite les délais liés aux échanges inter-assureurs pour de faibles montants.
Sinistre entre 1 600 € et 5 000 € HT : l'assureur de l'immeuble gère
Au-delà de 1 600 € et jusqu'à 5 000 € HT, c'est l'assurance de l'immeuble (souscrite par le syndicat de copropriété) qui prend le pilotage du dossier. Elle mandate son expert pour déterminer l'origine du sinistre et chiffrer les dommages. Elle indemnise la victime et peut ensuite exercer un recours contre l'assureur de la partie responsable (locataire, copropriétaire, syndicat).
À ce niveau, la notion de franchise entre en jeu. La franchise du contrat de l'immeuble est en principe à la charge du syndicat, sauf si le sinistre est imputable à un copropriétaire ou à un locataire identifié, auquel cas la franchise peut lui être réclamée.
Parties communes et parties privatives : une distinction fondamentale
La première question à se poser lors d'un dégât des eaux en copropriété est : l'origine du sinistre se situe-t-elle en partie commune ou privative ? Cette distinction conditionne l'ensemble des responsabilités.
Origine en partie commune
Les parties communes comprennent la toiture, les façades, les canalisations encastrées ou collectives (colonne montante d'eau froide, d'eau chaude, d'évacuation), les gaines techniques, les caves collectives et tout ce qui est mentionné comme tel dans le règlement de copropriété. Si la fuite provient d'une canalisation commune, c'est le syndicat de copropriété (via son assurance immeuble) qui est responsable et qui doit mandater une entreprise pour la réparation. Le syndic doit être prévenu sans délai.
Dans ce cas, c'est l'assurance de l'immeuble qui indemnise les copropriétaires ou locataires victimes, selon les seuils IRSI détaillés ci-dessus.
Origine en partie privative
Les parties privatives sont l'appartement proprement dit et tout ce qui s'y trouve : robinetterie, joints, flexible de douche, chauffe-eau privatif, lave-linge et lave-vaisselle. Si la fuite provient d'une partie privative, c'est le copropriétaire ou le locataire occupant qui en est responsable.
Le locataire est responsable des petites réparations locatives (joints, cartouches de robinetterie, flexible de douche). Le propriétaire est responsable des équipements vétustes ou défectueux (chauffe-eau hors d'âge, canalisations dégradées). Cette distinction entre usure locative normale et vétusté peut faire l'objet de litiges : dans ce cas, l'expertise contradictoire est souvent nécessaire.
Pour identifier rapidement l'origine d'une fuite cachée, une recherche de fuite non destructive par caméra thermique ou gaz traceur permet de localiser précisément le point de fuite sans démolition inutile.
Qui appelle qui : le bon ordre des démarches
En cas de dégât des eaux en copropriété, l'ordre des démarches conditionne la rapidité de l'indemnisation. Voici le protocole à suivre :
- Étape 1 : stopper le sinistre. Fermez le robinet d'arrêt de votre appartement si vous êtes l'auteur supposé. Si la fuite vient des parties communes, contactez le syndic en urgence pour faire couper l'alimentation du tronçon concerné.
- Étape 2 : prévenir le syndic. Même si vous pensez que la fuite vient de votre voisin, le syndic doit être informé. Il coordonne les démarches avec l'assurance de l'immeuble et peut mandater un plombier si la fuite touche les parties communes.
- Étape 3 : déclarer à votre assurance dans les 5 jours ouvrés. Le délai légal de déclaration d'un sinistre est de 5 jours ouvrés à compter de la découverte. Passé ce délai, votre assureur peut réduire ou refuser l'indemnisation. Conservez les preuves (photos, vidéos datées) et ne jetez rien avant le passage de l'expert.
- Étape 4 : remplir le constat amiable. Si plusieurs assureurs sont impliqués, le constat amiable de dégât des eaux (document distinct du constat auto) formalise la situation. Il est signé par toutes les parties concernées et transmis à chaque assureur.
- Étape 5 : attendre l'expertise ou l'indemnisation directe. Pour les sinistres sous 1 600 €, votre assureur peut vous indemniser sans expertise préalable. Entre 1 600 € et 5 000 €, l'assureur de l'immeuble mandate son expert. Au-delà, chaque assureur missionne son propre expert.
Le cas particulier du locataire en copropriété
Le locataire a l'obligation légale de souscrire une assurance multirisque habitation couvrant sa responsabilité civile locative. En cas de dégât des eaux causé par lui, son assurance MRH prend en charge les dommages subis par les tiers (voisins, parties communes), sous réserve des franchises contractuelles.
Si le locataire est victime (son plafond s'effondre à cause d'une fuite du voisin du dessus), sa MRH l'indemnise en direct pour les dommages aux biens mobiliers, selon les règles IRSI. Les dommages à l'appartement lui-même (murs, plafonds) relèvent de l'assurance du propriétaire bailleur ou de l'immeuble selon l'origine.
Le RFND (Recours entre Fautif et Non-Déclaré) est la procédure applicable quand l'auteur d'un sinistre est identifié mais n'a pas déclaré le sinistre à son assurance. L'assureur de la victime indemnise celle-ci, puis se retourne contre le fautif en direct. C'est une procédure plus lente et potentiellement litigieuse.
Quand faire appel à un plombier professionnel pour sécuriser le dossier ?
Le passage d'un plombier qualifié n'est pas seulement utile pour réparer : il est souvent décisif pour établir l'origine exacte du sinistre et constituer un dossier solide pour l'assurance.
En particulier, si la fuite est cachée (dans une paroi, un plancher, une gaine), une recherche de fuite non destructive par un plombier certifié permet de localiser le point de fuite avec précision, sans démolition préalable. Ce rapport technique constitue un élément probant pour l'assureur et peut éviter des litiges sur la responsabilité.
Le rapport d'intervention d'un plombier syndic est également utile pour les syndics de copropriété : il documente l'état des canalisations communes, les travaux réalisés, et sert de base à la demande d'indemnisation auprès de l'assurance de l'immeuble.
Raynier Entreprise intervient régulièrement en urgence et en conseil pour les copropriétés et les syndics de Carcassonne et de l'Aude. Nos plombiers émettent un rapport d'intervention détaillé, photos à l'appui, utilisable directement dans le dossier d'assurance.
Questions fréquentes sur les dégâts des eaux en copropriété
Mon voisin du dessus refuse de déclarer le sinistre à son assurance : que faire ?
Déclarez le sinistre à votre propre assurance en précisant que l'auteur refuse de coopérer. Votre assureur peut vous indemniser selon les règles IRSI, puis exercer un recours contre votre voisin via la procédure RFND. Si les dommages sont importants, une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception à votre voisin est conseillée, voire le recours à un conciliateur de justice (gratuit, disponible dans chaque tribunal judiciaire).
Dois-je payer la franchise même si je suis victime ?
Dans le cadre de la convention IRSI, pour les sinistres inférieurs à 1 600 €, votre assureur vous indemnise et applique la franchise prévue à votre contrat. Si le responsable est identifié et que son assurance prend le relais, la franchise peut être récupérée dans le cadre du recours inter-assureurs. En pratique, pour les petits sinistres, les assureurs ne procèdent pas systématiquement à ce recours : vérifiez les termes de votre contrat.
Le syndic peut-il refuser d'intervenir si la fuite vient des parties communes ?
Non. En cas de sinistre sur les parties communes, le syndic est légalement obligé d'engager les réparations dans les meilleurs délais. Si le syndic tarde, le copropriétaire victime peut lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée. En cas de carence caractérisée mettant en danger les biens ou les personnes, un copropriétaire peut faire réaliser les travaux d'urgence et se faire rembourser ensuite par la copropriété.
La convention IRSI s'applique-t-elle si je suis en maison individuelle sans copropriété ?
Non. La convention IRSI est spécifique aux sinistres impliquant au moins deux assureurs dans un immeuble collectif (copropriété ou immeuble locatif). Pour une maison individuelle, les sinistres entre voisins (débordement de fosse, infiltration de clôture mitoyenne) sont gérés par la responsabilité civile de chaque assureur selon le droit commun.
Combien de temps dure l'indemnisation après déclaration ?
Pour les sinistres inférieurs à 1 600 € sans expertise, votre assureur dispose de 30 jours après réception des justificatifs complets pour vous proposer une indemnisation. Pour les sinistres entre 1 600 € et 5 000 € avec expertise de l'assurance immeuble, le délai est généralement de 2 à 3 mois. Au-delà de 5 000 €, les délais sont variables selon la complexité du dossier et le nombre de parties impliquées.
Puis-je choisir mon propre plombier pour les réparations ou dois-je accepter celui de l'assurance ?
Vous avez le droit de choisir librement votre plombier pour les travaux de réparation. Certains assureurs proposent des «réseaux agréés» avec une prise en charge directe, mais vous n'y êtes pas obligé. Vérifiez que le devis du plombier de votre choix est fourni avant travaux et validé par votre assureur pour éviter toute difficulté sur la prise en charge.